De los Trámites y sus Permisos:
Para la construcción de cualquier obra de edificación, vivienda, comercio, industria o equipamiento en áreas urbanas y rurales es necesario tramitar permisos sectoriales asociados a la superficie, tipo y valor de construcción.
En proyectos dentro del radio urbano, la normativa general aplicable se establece en el Plan Regulador Comunal que es el instrumento legal que reúne el total de condiciones técnico urbanísticas aplicable a cada terreno, cómo la altura máxima de la edificación, el distanciamiento a la línea oficial de cierro (antejardín), el distanciamiento hacia los deslindes vecinos, qué tipo de uso de suelo es permitido o no en la zona que se consulta, es decir si se puede instalar talleres, comercio, oficinas o vivienda por ejemplo.
El instrumento territorial demarca o limita distintas zonas en la comuna y define para cada una de ellas todas las condiciones antes descritas y otras que generan en buenas cuentas, el “Volumen Construible” o “cabida” de un lote.
Esta introducción es necesaria para comprender cuál es la naturaleza del trámite que se realiza en cada dirección de obras municipales o DOM particular de cada comuna; cuando se inician los trámites para solicitar la construcción de una obra nueva por ejemplo, lo que primero debemos conocer es cuál es el Volumen Total construible en ese lote para el uso específico (vivienda por ejemplo). Esa información la Dirección de Obras la emite oficialmente en un certificado solemne denominado “Certificado de Informes Previos” o CIP.
Emitido el certificado CIP, el profesional competente podrá determinar oficialmente, las superficies totales del proyecto, sea el uso que fuere, alturas máximas de edificación, porcentajes de adosamiento a los vecinos (porcentaje con respecto al largo del deslinde común), tamaños de los antejardines, etc.
Este es el sentido y corazón de la tramitación municipal, determinar la normativa aplicable por un lado y luego verificar que el proyecto diseñado se ajusta a esa normativa. Se aprueba en proyecto, se verifica en terreno y se emiten los certificados solemnes que lo legalizan.
En lo práctica, el trámite aunque varía según las ordenanzas locales de cada municipalidad, se puede resumir en las siguientes etapas:
- Solicitud de informes Previos CIP directamente en el mesón de atención de las direcciones de obras DOM de cada Municipio, el trámite lo puede iniciar el arquitecto a cargo de la obra, el propietario o un encargado con poder simple.
- Elaboración por un profesional calificado del proyecto de construcción que se ajuste a la normativa oficial emitida en el certificado CIP. El plazo para emitir el certificado desde su solicitud es de 15 días hábiles, aunque puede ser menor.
- Ingreso del proyecto que a lo menos deberá contemplar planos de arquitectura completos (planta de ubicación, planta de emplazamiento, plantas de arquitectura de cada piso detalladas, cortes y elevaciones suficientes para comprender la obra y verificar las condiciones técnicas urbanísticas, especificaciones técnicas resumidas, formulario tipo de cada DOM, formularios de estadísticas INE y memorias de proyecto.
- En el ingreso de la carpeta de proyecto, la DOM respectiva revisará en el momento del ingreso, solamente que los documentos exigibles esten presentes, no la correlación entre ellos o la aplicabilidad del proyecto. Esta revisión más detallada la llevará a cabo un arquitecto asignado por la DOM y puede demorar entre 15 a 25 días hábiles.
- Pueden surgir observaciones al proyecto que serán necesarias resolver, ingresando nuevos antecedentes o correcciones a los mismos y una vez aceptados todos los documentos por la DOM se procederá al cálculo de los derechos municipales o impuesto a la obra, pago que se deberá hacer en la tesorería de la Municipalidad respectiva.
- Efectuados los pagos, la emisión del documento de autorización de construcción o “Permiso de Edificación” podrá estar en un plazo no mayor a 10 días hábiles para su retiro.
- Este documento autoriza el inicio de las obras de construcción y debe estar a la vista en todo momento mientras dure la obra.
- El permiso de edificación tiene vigencia de 1 año para iniciar las obras, luego de iniciadas, caducará contra la recepción conforme o “Recepción Final” documento que emite la DOM respectiva una vez visita las obras terminadas y comprueba en terreno que se ha construido de acuerdo a planos y especificaciones que originaron el permiso de construcción.
- Este último trámite se solicita en la DOM quien asignará un inspector para la visita, fecha y hora de la misma, y dependiendo de la carga de trabajo de los funcionarios municipales desde la solicitud de recepción hasta la fecha de ejecución de la visita pueden pasar hasta 15 días hábiles en casos de alta congestión, especialmente en los meses de primavera y verano.
Autor: Patricio Madrid Pizarro (Arquitecto)
